Spletno mesto uporablja piškotke z namenom zagotavljanja spletne storitve, oglasnih sistemov in funkcionalnosti, ki jih brez piškotkov ne bi mogli nuditi. Z obiskom in uporabo spletnega mesta soglašate s piškotki. Več o možnih nastavitvah piškotkov >>

Projektna dokumentacija

Kako do kvalitetne projektne dokumentacije za enostanovanjsko hišo

Kot bodoči investitor se verjetno sprašujete, kako do projektne dokumentacije za vašo nameravano gradnjo. Naj se gre za novogradnjo enostanovanjske hiše, dozidavo, nadzidavo ali rekonstrukcijo, potrebno je pridobiti vso projektno dokumentacijo, ki bo skladna s prostorskimi akti, projektnimi pogoji soglasodajalcev ter zakoni. KDO, KOLIKO, KAJ, so tri vprašanja, ki vam lahko pomagajo pri izbiri pravega projektantskega podjetja, ki bo uresničilo vaše želje.

Preden preidem k trem osnovnim vprašanjem, naj na kratko razložim, kako je sestavljena projektna dokumentacija oz. katere sestavne dele in s tem tudi projektantska podjetja potrebujete. Za enostanovanjski objekt je potrebna „poenostavljena“ projektna dokumentacija za pridobitev gradbenega dovoljenja, kar izhaja iz 34. člena Pravilnika o projektni dokumentaciji (Ur. list RS št. 55/2008). To pomeni, da za enostanovanjsko stavbo, v postopku za pridobivanje gradbenega dovoljenja, niso potrebni načrti gradbenih konstrukcij, elektro ter strojnih inštalacij (vendar so le ti obvezni v projektu za izvedbo in morajo biti prisotni na samem gradbišču). Takšna projektna dokumentacija je sestavljena iz:

– vodilne mape z urbanističnim delom projektne dokumentacije (UDPD) s projektnimi pogoji in soglasji ter izkazi – izdelujejo arhitekturni projektivni biroji ali za to usposobljena urbanistična projektivna podjetja;
– načrta arhitekture novogradnje (v primeru dozidave, nadzidave ali rekonstrukcije pa tudi še načrti obstoječega stanja) – izdelujejo arhitekturni projektivni biroji;
– načrta gradbenih konstrukcij – izjava, da bo objekt mehansko odporen in stabilen (a le v primeru, če gre za novo gradnjo, v ostalih primerih je potrebna statična analiza vpliva gradnje na obstoječi objekt) – izdelujejo gradbeni projektivni biroji;
– Zasnova požarne varnosti in izkaz požarne varnosti – izdelujejo za to pooblaščena in usposobljena podjetja, za enostanovanjsko stavbo lahko tudi arhitekturni projektivni biroji;
– Elaborat gradbene fizike in izkaz toplotnih karakteristik objekta – izdelujejo arhitekturni projektivni biroji (v sodelovanju s projektantom strojnih inštalacij);
– Izkaz energetskih karakteristik prezračevanja – izdelujejo arhitekturni projektivni biroji (v sodelovanju s projektantom strojnih inštalacij).

Seveda se projektna dokumentacija deli na več sklopov in sicer:

– idejna zasnova (IDZ) – najpomembnejši del in osnova za kvalitetni ter funkcionalen objekt;
– idejni projekt (IDP) – ki je osnova za pridobivanje projektnih pogojev in je za enostanovanjski objekt razširjena IDZ z urbanističnimi podatki ter prikazi priključitve na komunalne vode in javne površine;
– projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD)
– projekt za izvedbo (PZI) – obvezen sestavni del vsake gradnje, tudi enostanovanjske stavbe, ker vsebuje poleg arhitekture tudi načrt gradbenih konstrukcij ter elektro in stojnih inštalacij.

VPRAŠANJE KDO?

Kdo vam lahko naredi projektno dokumentacijo za vaš objekt? To so lahko vsa projektivna podjetja (d.o.o. ali s.p.), ki so vpisana v register podjetjih za opravljanje takšnih storitev. Seveda je to znano, vas pa verjetno bolj zanima, kdo je tisti, ki bo znal prisluhnit vašim željam ter bo s svojo strokovnostjo in sodelovanjem z vami izdelal takšen načrt objekta, da boste vi zadovoljni z njim, da bo funkcionalen, energetsko varčen, lep, moderen ter da boste na koncu tudi z veseljem bivali v njem.

Če že ne poznate kakšnega projektivnega biroja in ste se tako odločili zanj, potem verjetno iščete podjetje na podlagi že izvedenih referenčnih objektov ter „ugodne cene“. Ugotavljam, da v današnjem času predvsem prevladuje iskanje podjetji na podlagi slednjega, to je na podlagi CENE. Vse prevečkrat se investitorji odločajo za izdelavo projektne dokumentacije na podlagi najbolj ugodne ponudbe, ne da bi pred tem imeli vpogled v neko idejno zasnovo za njihov bodoči objekt ter tako ugotovili, če bo izdelovalec projektne dokumentacije kos njihovim željam, viziji ter bivalnim navadam. Zgodi se lahko namreč, da investitor in projektant ne najdeta skupnega jezika, kar lahko pripelje do izdelave večjega števila variant ali pa odstopa od njunega sodelovanja.

Zato se ob vprašanju KDO postavlja podvprašanje ali je najbolj ugodna ponudba garancija za izbor primernega projektanta.

VPRAŠANJE KOLIKO?

Koliko stane projektna dokumentacija za enostanovanjsko stavbo? Odgovor ni preprost in kot na vsakem odprtem trgu je odvisen od ponudbe ter od povpraševanja. Ob vsakodnevnem srečanju s tem vprašanjem velikokrat naletim na mišljenje potencialnih investitorjev, da je projektna dokumentacija le nek skupek papirjev, ki jih pripelje do gradbenega dovoljenja, v bistvu pa ne vidijo, da gre za unikatne izdelke, namenjene njim ter njihovem bodočem bivanju v teh objektih. Tako se velikokrat prehitro odločajo za „tipske“ projekte, na hitro izdelane projekte, ponavadi prerisane in malo spremenjene glede na že obstoječe „spletne“ rešitve, itd., kar lahko ima na koncu posledico, da zaradi nedorečenih tehničnih in funkcionalnih detajlov pomeni spremembe med samo gradnjo in s tem tudi povečanje finančnega vložka gradnje.

Seveda, obstaja še druga stran, to je srečevanje z „dumping“ ponudbami za izdelavo celotne ali delov projektne dokumentacije, ki so v nasprotju s priporočili ZAPS-a (Zbornica za arhitekturo in prostor Slovenije) in ki lahko pomenijo nekvalitetno izvedbo ali pa nelojalno konkurenco, kadar je cena nižja za več kot 50% priporočljive cene.

Torej, koliko naj znaša projektna dokumentacija za enostanovanjsko hišo? Cena je odvisna predvsem od velikosti objekta (bruto m2), oblikovnega vidika, same lokacije in etažnosti, tipa gradnje ter posebnih želja investitorja. Tako cena načrta arhitekture za IDZ in PGD znaša okoli 2% vrednosti, če pa se doda še načrt PZI, potem znaša vrednost načrtov arhitekture med 3% in 4% vrednosti GOI del (gradbeno obrtniških del). Vrednosti GOI del je odvisna od že zgoraj naštetih karakteristik objekta, predvsem pa skupne kvadrature ter faktorja „zahtevnosti“ objekta, ki je lahko manjši ali večji od 1.

Vrednost UDPD bi naj znašala okoli 25% vrednosti PGD načrta arhitekture, skupaj z vodilno mapo, pridobivanjem projektnih pogojev in soglasij pa okoli pa med 35% in 40% PGD načrta arhitekture. Vrednost načrta gradbenih konstrukcij, to je izjave odgovornega projektanta gradbenih konstrukcij v projektu PGD se vrti med 100 in 200 EUR oz. je lahko stvar dogovora, če se investitor odloči za tega projektanta gradbenih konstrukcij pri izdelavi projekta PZI. Vrednost zasnove požarne varnosti se naj bi gibala med 10% in 15%, vrednost elaborata gradbene fizike pa med 8% in 12% PGD načrta gradbenih konstrukcij.

Cena za PZI projektno dokumentacijo se za gradbene konstrukcije gibljejo okoli 50% vrednosti PZI načrta arhitekture, za elektro in strojne inštalacije pa okoli 25% vrednosti PZI projektne dokumentacije.

Vse cene so informativne in so predmet ponudb kot celote ali po posameznih sklopov ponudnikov.

VPRAŠANJE KAJ?

Kaj vam ponujajo projektantka podjetja v svojih ponudbah. Bistveno vprašanje, ki je vsekakor povezano s ceno ponudbe ter možnostjo primernih rešitev izvedbe projektne dokumentacije. Ne malokrat se zgodi, da ponudbe ne vsebujejo vseh potrebnih sestavnih delov projektne dokumentacije za pridobitev gradbenega dovoljenja in so bolj pavšalne, nedefinirane ali pa celo ne vsebujejo najbolj pomembnega dela, to je idejne zasnove, ki s svojimi morebitnimi variantami prikaže potencialni objekt investitorju ter ga umesti v prostor oz. okolje.

Zavedati se je potrebno, da vsak „tipski“ načrt, obstoječi načrt ni primeren za določene lokacije, ki so le redko kdaj enake ali podobne. Tako imajo parcele različne orientacije glede na smer S-J, različne nagibe in dostope, lege in bližino sosednjih objektov ter komunalnih priključkov. Vse to je potrebno upoštevat v celotnih in kompletne idejni zasnovi, kar daje načrtu in objektu unikatno projektno izvedbo glede na bodočo postavitev v prostor.

Seveda bo tukaj še vsi ostali potrebni sestavni deli projektne dokumentacije, ki so poleg dobre IDZ potrebni za končno pridobitev gradbenega dovoljenja.

KDO, KOLIKO in KAJ?

Zaključek, glede na vsa tri vprašanja, je ta, da se pred odločitvijo o izbiri primernega projektanta dobro prepričajte kdo vam kaj in za koliko ponuja, da vam izdela projektno dokumentacijo ter, kar je še najbolj pomembno, ustvari takšen objekt, v katerem boste živeli v udobju in v sožitju z naravo. Najcenejša ponudba še ne pomeni najboljše rešitve, najcenejše gradnje, najboljšega izkoriščanja naravnih energetskih virov ter predvsem najbolj udobnega bivanja zaradi strokovnih rešitev detajlov in same izvedbe.